Obligan a las dueñas de un piso de Vigo a retirar el jardín con un arce de su terraza por agrietar el edificio

Un capítulo más en la infinita casuística de los conflictos vecinales que se viven en Vigo por culpa de las humedades. Este parecía un caso común, con una terraza como origen de las filtraciones. Pero albergaba una vuelta de tuerca: en esa zona al aire libre y, a la vez, cubierta, se montó un jardín de lo más completo: césped, arbustos, un arce rojo de dos metros, una pérgola, riego por goteo... Al cabo, resultó un factor clave.

La demanda la presentaron las titulares del piso que cuenta con la terraza. Pretendían que, como marca la ley, la comunidad de propietarios asumiesen el coste de reparar los problemas de impermeabilización de la misma, que acababan derivando en filtraciones en su propio apartamento y en el situado debajo. En ese punto, la titular del Juzgado de Instrucción nº 7 de Vigo les da la razón en una reciente sentencia contra la que cabía recurso.

Ante la denuncia, la comunidad formuló una reconvención, esto es, una especie de contrademanda con las que defenderse atacando. Argumentaba que el mal estado de la terraza era por el exceso de peso que había creado el jardín, que además acumulaba mucha humedad en los 30 centímetros de profundidad de tierra sobre el que se asentaban el césped y las distintas especies vegetales. También esgrimía que esa supuesta sobrecarga suponía un riesgo para todo el edificio.

Con estas dos visiones enfrentadas sobre la mesa, la jueza entra en materia. En primer lugar, se trataba de dilucidar si la terraza tiene carácter privativo o comunitario. Según la legislación general sería comunitaria, pero, en este caso, los estatutos de la finca establecen que son propiedad de cada vivienda y que sus titulares tienen el deber de conservarlas, así como de reparar a su costa la parte que disfruten.

Sin embargo, si las filtraciones provienen de defectos estructurales del inmueble debe responder la comunidad. De acuerdo con la sentencia, esto es lo aplicable a esta situación. A partir del testimonio de los peritos, se concluye que las filtraciones tienen su origen en el mal estado de la membrana asfáltica que está bajo el pavimento de la terraza. Este elemento sumaba casi 50 años desde su instalación, cuando su duración normal se sitúa entre 10 y 15 años, alcanzando dos décadas de manera extraordinaria.

Los expertos de ambas partes coincidieron en ese diagnóstico, pero los de la agrupación de propietarios sumaron otras dos causas los problemas de aislamiento: la abundante vegetación y las raíces de los árboles, y unas obras de retranqueo hechas con anterioridad. La jueza, no obstante, se queda con el desgaste como motivo único y sentencia que «su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados son una obligación de la comunidad».

Exceso de peso

La sentencia pasa entonces a examinar si, como esgrimía la parte demandada, el ajardinamiento de la terraza suponía un daño para los elementos estructurales del edificio y, en último término, «un riesgo potencial para las personas y las cosas». Por ello, reclamaban que se desmantelase el jardín a costa de las titulares del apartamento.

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Según los cálculos expuestos por una de las expertas, la sobrecarga de uso para la terraza, que a su vez es cubierta, es de 200 kg/m2. Con la tierra seca, este jardín de 28 centímetros de espesor alcanza un peso de 336 kg/m2, que se elevan a 538 kg/m2 en caso de estar el terreno mojado, como ocurría «normalmente». De acuerdo con la perito, las grietas que se detectaron en la fachada «son compatibles con el exceso de peso».

Así pues, la jueza determina que «la cantidad de vegetación existente afecta a los elementos estructurales del edificio». Eso sí, matiza que las pérgolas no influyen en la estructura al estar sobre muretes. Les obliga expresamente a retirar el arce rojo, los arbustos altos y todos los demás elementos que no cumplan con una profundidad estipulada por la perito.